Der Entschluss, seine Wohnung – oder Teile davon – unterzuvermieten, kann eine bewusste, freiwillige Entscheidung darstellen oder aus der Not geboren sein. Die Gründe sind vielfältig: Vielleicht steht ein längerer Auslandsaufenthalt an und Sie möchten das eigene Heim aus Sicherheitsgründen nicht so lange leer stehen lassen – vom finanziellen Aspekt einmal ganz abgesehen. Vielleicht haben Sie vom alleine wohnen die Nase voll und wünschen sich einen Mitbewohner oder eine Mitbewohnerin, um einen Ansprechpartner zu haben. Vielleicht geht es auch darum, nach dem Auszug einer Person das lieb gewonnene Zuhause beizubehalten, was aber finanziell alleine nicht zu bewältigen ist. Auch Kurzzeitmieten aus finanziellen Gründen, gerade zu großen Veranstaltungen wie dem Oktoberfest in München, sind beliebt. Dem Vermieter ist der Grund für Ihre Entscheidung meist egal. Ihm geht es nur darum, seine Interessen zu wahren – deshalb geht es nicht ohne ihn. Das und eine Reihe weiterer wichtiger Tipps zum Thema Untervermietung finden Sie hier.
Der Vermieter hat das letzte Wort – mit Einschränkungen
Bevor Sie sich in Sachen Untervermietung in konkrete Aktivitäten stürzen, muss die Situation mit dem Wohnungsvermieter eindeutig und nach Möglichkeit einvernehmlich geklärt werden.
nACH pAragraph 540 des bürgerlichen Gesetzbuchs steht dem Vermieter
bei einer Untervermietung grundsätzlich ein Mitspracherecht zu.
Dieses Recht gilt allerdings nicht uneingeschränkt. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Hauptmieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen. Mit anderen Worten: Eine Ablehnung durch den Wohnungsvermieter ist nicht rechtens und darf vom Hauptmieter ignoriert werden.
Ein solcher Fall tritt beispielsweise ein, wenn der Hauptmieter eine Lebensgemeinschaft eingeht und seinen Lebenspartner oder seine Lebenspartnerin bei sich wohnen lassen möchte. Nur in Fällen, in denen mit dem Einzug eine unzumutbare Belastung der Wohngemeinschaft im Haus oder eine übermäßige Inanspruchnahme der vermieteten Wohnungseinrichtung verbunden wäre, darf der Wohnungsvermieter dem Einzug des neuen Partners oder der neuen Partnerin widersprechen.
Ein weiterer Fall, in dem der Mieter die Untervermietung verlangen kann, ist seine eintretende Pflegebedürftigkeit. Der Wohnungsvermieter darf dem Hauptmieter in diesem Fall die Erlaubnis nicht verwehren, die Person, die mit seiner Pflege beauftragt ist, im eigenen Heim unterzubringen.
Auch ein Einkommensverlust berechtigt den Hauptmieter, vom Wohnungsvermieter die Untervermietung zu verlangen. Verliert der Mieter seinen Job oder ist er gezwungen, in eine schlechter bezahlte Position zu wechseln, darf er den Weg der Untervermietung beschreiten, um weiterhin für die Miete aufkommen zu können. Im Grunde wäre das auch im Interesse des Vermieters, dennoch sperren sich viele von ihnen aus prinzipiellen Gründen dagegen.
In den meisten anderen Fällen kann der Wohnungsvermieter der Untervermietung widersprechen. Hier kommt es also auf Verhandlungsgeschick und Einfühlungsvermögen an, um die nötige Zustimmung zu erhalten.
Einige Beispiele, bei denen es auf den guten Willen des Vermieters ankommt:
- Muss der Wohnungsvermieter damit rechnen, dass die Räume nicht zu reinen Wohnzwecken oder anderweitig vertragswidrig genutzt werden, kann er das unumwunden ablehnen. Die Absicht, im eigenen Heim ein Kosmetikstudio oder einen Friseurservice zu betreiben, kann also an der Abwehrhaltung des Vermieters scheitern – von gewerberechtlichen Aspekten einmal ganz abgesehen.
- Ist der anvisierte neue Bewohner dem Wohnungsvermieter bereits als Unruhestifter oder Störenfried bekannt – beispielsweise aus früheren Mietverhältnissen – kann er die Untervermietung an ihn ablehnen. Diese Form der persönlichen Bewertung darf allerdings keine diskriminierenden Formen annehmen. Personen nur wegen ihrer nationalen Herkunft, Religionszugehörigkeit oder sexuellen Orientierung abzulehnen, ist dem Wohnungsvermieter ausdrücklich nicht erlaubt.
- Der Wohnungsvermieter darf einer Untervermietung auch widersprechen, wenn es dadurch zu einer Überbelegung der Wohnung kommen würde. Allerdings ist nicht eindeutig geregelt, wann dieser Fall eintritt. Zwar spricht die geltende Rechtsprechung von einem Platzbedarf von acht bis zehn Quadratmetern pro Person. Das ist jedoch nur ein Richtwert, der von Bundesland zu Bundesland variiert. Wenn Sie nicht sicher sind, ob Ihre geplante Untervermietung zu einer Überbelegung führen könnte, sollten Sie im Wohnaufsichtsgesetz Ihres Bundeslands nachsehen.
Übrigens:
Die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung sollten
Sie sich auf jeden Fall schriftlich geben lassen.
Das verhindert zuverlässig spätere Unstimmigkeiten durch spontane Meinungsumschwünge oder plötzlichen Gedächtnisverlust des Vermieters.
Der Untermietvertrag schafft Rechtssicherheit
Haben Sie die Zustimmung des Vermieters – erzwungen oder freiwillig – und ist der ideale Untermieter gefunden, geht es daran, die vertragliche Grundlage zu erstellen. In Ihrem eigenen Interesse sollten Sie niemals auf einen Untermietvertrag verzichten – auch wenn ein alter Freund oder die ehemalige Lebensgefährtin bei Ihnen einzieht. Auch, wenn man sich das zu Beginn nicht vorstellen kann: Eine Unstimmigkeit kann sich schnell einstellen. In diesem Fall ist es für beide Parteien von Vorteil, wenn sie auf einen eindeutig formulierten rechtlichen Rahmen zurückgreifen können. Diese Elemente sollten im Untermietvertrag grundsätzlich enthalten sein:
- Die vollständigen Namen beider Vertragspartner
- Die genaue Adresse der untervermieteten Wohnung, wenn möglich mit Stockwerk und Wohnungsnummer
- Bei Teilvermietung: genaue Bezeichnung des untervermieteten Wohnungsteils
- Genau Festlegung der für die Mitbenutzung freigegebenen Räume, Einrichtungen und Geräte
- Art und Anzahl der überlassenen Schlüssel (x Wohnungsschlüssel, x Garagenschlüssel, etc.)
- Mietdauer mit genauer Bezeichnung des Vertragsbeginns
- Bei befristeten Verträgen: Begründung für die Befristung (Eigenbedarf, etc.)
- Kündigungsfrist (darf kürzer als die Kündigungsfrist des Hauptvertrags sein. Der Vertrag sollte die einvernehmliche Abmachung enthalten, dass das Mietverhältnis in jedem Fall mit dem Ende des Hauptmietvertrags endet. Damit ersparen Sie sich eventuelle Schadensersatzansprüche des Untermieters bei der Kündigung des Hauptmietvertrags.)
- Vereinbarte Miete und Nebenkostenanteil
- Vereinbarte Kaution
- Sorgfaltspflicht: Der Untermieter sollte vertraglich zum pfleglichen Umgang mit der gesamten Wohnung verpflichtet werden, auch mit den nicht angemieteten Wohnungsteilen. So sichern Sie sich gegen von ihm verursachten Schäden ab.
- Neukauf– und Reparaturregelung: Sollte eine Einrichtung oder ein Gegenstand, für den der Untermieter das vertragliche Mitnutzungsrecht hat, repariert oder ersetzt werden müssen, hat sich der neue Bewohner an den Kosten angemessen zu beteiligen.
- Bezugnahme auf den Hauptmietvertrag: Der Untermietvertrag sollte festlegen, dass der Hauptmietvertrag und die Hausordnung Bestandteil des Untermietvertrags sind. Die Hausordnung sollte dem Untermietvertrag als Kopie beigefügt werden.
- Kopie der schriftlichen Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung
Mieterhöhung wegen Untervermietung – rechtens oder nicht?
Gegebenenfalls kann der Wohnungsvermieter eine erhöhte Miete fordern, wenn er der Untervermietung zustimmt. In der Regel stützt er sich dabei auf den gesetzlichen Untermietzuschlag, wie er in Paragraph 553, Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs formuliert ist. Der Anspruch gründet sich auf zwei Faktoren: zum einen die erhöhte Abnutzung der Räume durch mehrere Personen, zum anderen durch den erhöhten Wasserverbrauch.
Damit sind bereits die Grenzen für den Untermietzuschlag ausgemacht. Der Anspruch gilt demnach nur, wenn die Untervermietung tatsächlich eine Vergrößerung des Haushalts zur Folge hat. Ersetzt der neue Bewohner eine zuvor ausgezogene Person, gibt es für den Untermietzuschlag keine rechtliche Grundlage.
Auch beim Einzug einer zusätzlichen Person ist der Anspruch eventuell eingeschränkt. Dabei kommt es vor allem auf die Art der Nebenkostenabrechnung an. Erfolgt die Abrechnung verbrauchsabhängiger Kosten wie beim Wasser pauschal, kann der Wohnungsvermieter tatsächlich eine Mehrbelastung nachweisen, da er zwar den gleichen Betrag wie vorher erhält, der Wasserverbrauch aber steigt.
Anders sieht das bei der verbrauchsbezogenen Abrechnung aus. Werden die Kosten in der Nebenkostenabrechnung gemäß abgelesenen Werten in Ansatz gebracht, ist der Mehrverbrauch durch die neu eingezogene Person damit abgegolten. Ein eventueller Untermietzuschlag kann sich in diesem Fall ausschließlich auf die erhöhte Abnutzung beziehen und muss entsprechend geringer ausfallen.
Und schließlich: Nicht alle verbrauchsabhängigen Nebenkosten rechtfertigen einen Untermietzuschlag. So bleibt die Heizleistung auch nach dem Einzug einer weiteren Person gleich. Der Zentralheizung ist es egal, wie vielen Personen sie Wärme spenden soll.
Kurzzeitvermietung: In der Regel nicht erlaubt
Bei Großveranstaltungen wie dem Oktoberfest in München häuft sich die private Untervermietung für einen kurzen Zeitraum. Um es gleich vorwegzunehmen: In der Regel wird der Wohnungsvermieter solchen Vorhaben nicht zustimmen. Und selbst, wenn er es würde, bleibt es meist eine nicht zulässige Handlung:
Das kurzzeitige Vermieten von Wohnraum stellt eine
gewerbliche Tätigkeit dar, die einer Erlaubnis bedarf.
Außerdem ist damit in vielen Fällen die Zweckentfremdung von Wohnraum verbunden. Daher der Tipp: lieber die Finger davon lassen.
Hausratversicherung: Bei Untervermietung besonders wichtig
Eine noch unbekannte Person im eigenen Heim aufzunehmen und die Lebensabläufe mit ihr zu teilen, stellt einen nicht unwesentlichen Unsicherheitsfaktor dar. Eine gute Hausratversicherung kann hier unvorhergesehene Probleme abfangen und mögliche Konflikte bereits im Vorfeld verhindern. Näheres dazu finden Sie hier.
