Ob und wann ein Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss, hängt vom Mietvertrag ab – und von der genauen Formulierung. Häufig sind entsprechende Klauseln unwirksam. Welche Regelungen in puncto Schönheitsreparatur im Mietvertrag erlaubt sind, welche nicht und was das in der Praxis bedeutet, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Was sind Schönheitsreparaturen?
Schönheitsreparaturen sind im Gesetz nicht klar definiert. Aus diesem Grund kommt es immer wieder zu Rechtsstreitigkeiten. Der Begriff selbst taucht nicht einmal im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) auf, das ansonsten alles rund ums Mietrecht regelt.
Lediglich in der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (II. BV) ist in § 28 Abs. 4 von Schönheitsreparaturen die Rede. An dieser Formulierung orientiert sich die Rechtsprechung. Demzufolge fallen unter diesen Begriff Arbeiten, durch die Gebrauchsspuren in der Wohnung beseitigt werden.
In der Praxis unterliegen die Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag einem stetigen Wandel, was die Sache sowohl für Vermieter als auch für Mieter nicht einfacher macht. Gut beraten ist, wer beim Aufsetzen des Vertrags die aktuellen Urteile des Bundesgerichtshofs berücksichtigt bzw. sich fachkundige Hilfe holt.
Was zählt zu Schönheitsreparaturen?
Laut § 28 Abs. 4 der II. BV umfassen Schönheitsreparaturen nur
- das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
- das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre und der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.
Nicht erwähnt werden das Verschließen von Bohrlöchern und die Teppichreinigung. Grund: Die Verordnung stammt in ihrer ersten Fassung aus dem Jahr 1957. Damals war das Streichen von Fußböden noch üblich, während Teppichböden sowie Bohrlöcher mit Dübeln wenig verbreitet waren.
„Moderne“ Schönheitsreparaturen wurden der Liste aber im Laufe der Jahre durch die Rechtsprechung hinzugefügt. So ist eine lochfreie Wand oder Decke Voraussetzung für Streichen und Tapezieren, ein sauberer Teppichboden gehört zur Beseitigung von Gebrauchsspuren.
Gesetzliche Regelungen zu Schönheitsreparaturen
Während die II. BV und die laufende Rechtsprechung also festlegen, was zu den Schönheitsreparaturen gehört, regelt das BGB die Zuständigkeit für deren Ausführung. Laut Abs. 1 im § 535 „Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags“ sind Schönheitsreparaturen bzw. umständlich formuliert der Erhalt der Wohnung in einem für den vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand Sache des Vermieters.
Das ist für viele Mieter vermutlich überraschend, da in den meisten Mietverträgen steht, dass sie dafür zuständig sind. Rechtlich ist es zulässig, dass Vermieter die Renovierungspflichten auf die Mieter übertragen. Was genau und in welchem Umfang, sollte jedoch im Mietvertrag klar geregelt sein.
Schönheitsreparaturen im Mietvertrag – unwirksame Klauseln
In zahlreichen Prozessen hat der Bundesgerichtshof die Schönheitsreparatur-Klauseln in Mietverträgen verhandelt und tut es noch. Welche Formulierung rechtssicher ist und welche nicht, ist also fortlaufender Gegenstand von Verhandlungen. Bis dato gelten folgende typische Klauseln als unwirksam:
Pflicht zur Renovierung bei unrenovierter Übernahme
Haben Mieter ohne finanziellen Ausgleich – z. B. durch eine ermäßigte Miete – eine unrenovierte Wohnung übernommen, müssen sie sie später auch nicht renovieren. Entsprechende Klauseln im Mietvertrag sind unzulässig, etwa „Die Wohnung wird dem Mieter im vorhandenen, unrenovierten Zustand übergeben. Der Mieter verpflichtet sich, während der Mietdauer die Schönheitsreparaturen gemäß dem Fristenplan auf eigene Kosten auszuführen.“
Selbst wenn Absprachen über Schönheitsreparaturen zwischen Mieter und Vormieter getroffen wurden, leitet sich daraus keine rechtswirksame Pflicht zur Renovierung ab. Der logische Grund: Bei Auszug würde der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand übergeben, als er sie vorgefunden hat.
Dass die Wohnung beim Einzug in einem unrenovierten Zustand war, muss der Mieter nachweisen können – etwa anhand eines Übergabeprotokolls mit Fotos. Sind Gebrauchsspuren dort zweifelsfrei vermerkt, hat er das Recht, im laufenden Mietverhältnis Schönheitsreparaturen vom Vermieter einzufordern. Er muss dann allerdings hälftig die Kosten tragen.
Endrenovierungsklausel
Generelle Formulierungen wie „Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses renoviert zu übergeben“ sind unwirksam. Laut BGH würden dadurch Mieter unangemessen benachteiligt, die nur kurz in der Immobilie gewohnt haben. Sie müssen also weder streichen noch beim Auszug die Tapeten erneuern.
Starre Renovierungsfristen
Die Vorgabe fester Zeitabstände für Schönheitsreparaturen ist unzulässig. Beispiel: „Der Mieter muss Küche, Bad und WC alle drei Jahre, Wohnräume alle fünf Jahre streichen.“ Das soll unnötigen Aufwand für Mieter verhindern, wenn die Wohnung noch in einem tadellosen Zustand ist. Wirksam sind dagegen Klauseln mit weichen Fristen. Dann steht im Mietvertrag ein Zusatz wie „soweit erforderlich“ oder „im Allgemeinen“.
Fachhandwerkerklausel
Vorgaben durch den Vermieter, wer die Schönheitsreparaturen durchführt, sind unzulässig. Steht im Mietvertrag also beispielsweise „Die Schönheitsreparaturen sind durch einen Fachbetrieb ausführen zu lassen“, können Mieter das ignorieren und selber streichen. Allerdings müssen die Arbeiten den Anspruch „fachgerecht in mittlerer Art und Güte“ erfüllen. Das heißt, dass zum Beispiel der Anstrich inklusive Untergrundbehandlung, Abkleben und mit geeigneter Farbe erfolgen muss. Es dürfen keine groben Mängel sichtbar sein.
Quotenabgeltungsklausel
In früheren Mietverträgen waren Klauseln gängig, die Mieter zum Tragen eines Teils der Renovierungskosten verpflichteten, wenn sie vor Ablauf der typischen Renovierungsfristen auszogen. Beispiel: „Zieht der Mieter vor Ablauf der Fristen aus, hat er 20 % der Kosten pro angefangenem Jahr zu zahlen.“ Als übliche Intervalle für Schönheitsreparaturen werden oft drei Jahre für Küche, Bad und WC, fünf Jahre für Wohnräume sowie sieben Jahre für Nebenräume angeführt. Solche Quotenklauseln hat der BGH 2015 für unwirksam erklärt, da sie Mieter benachteiligten und die Kostenermittlung in der Praxis schwierig sei.
Farbauswahlklausel
In welcher Farbe Mieter ihre Wände streichen, darf der Vermieter während der Mietdauer nicht vorgeben. Klauseln wie „Die Räume sind stets in weißer Farbe zu halten“ sind unwirksam. Lediglich beim Auszug kann die Rückgabe in einer neutralen, hellen Farbe gefordert werden. Das muss aber nicht Weiß sein.
Erweiterung der Renovierungsarbeiten
Der Vermieter darf keine über die üblichen Schönheitsreparaturen hinausgehenden Renovierungsarbeiten vom Mieter einfordern. Klauseln wie „Der Mieter muss das Parkett abschleifen und versiegeln“ oder „Der Außenanstrich von Fenstern und Türen ist vom Mieter zu tragen“ sind unwirksam. Solche Arbeiten sind durch die Instandhaltungspflicht des Vermieters abgedeckt. Auch das Erneuern eines verschlissenen Teppichbodens, der Austausch von Fliesen oder das Streichen von Sockeln fallen darunter und sind nicht Aufgabe des Mieters.
Wirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen
Damit die Klauseln im Mietvertrag in puncto Schönheitsreparatur rechtssicher sind, sollten sie idealerweise „weich“ formuliert sein. Der BGH kippt bevorzugt strikte und starre Regeln, die Mietern wenig Spielraum lassen. Vermieter sollten also Begriffe wie „verpflichtet“ oder „stets“ sowie feste Daten vermeiden. Beispielhafte, wirksame Klauseln sind (Stand 2026):
- „Die Schönheitsreparaturen sind im Allgemeinen in folgenden Zeitabständen auszuführen: Küchen und Bäder alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume alle fünf Jahre und Nebenräume alle sieben Jahre, sofern der Zustand der Räume dies erfordert.“
- „Der Mieter hat während der Mietzeit die anfallenden Schönheitsreparaturen auf seine Kosten durchzuführen, soweit diese aufgrund der gewöhnlichen Abnutzung erforderlich sind.“
- Bei einer zu Mietbeginn frisch renovierten Wohnung: „Die Schönheitsreparaturen während der Mietdauer übernimmt der Mieter auf eigene Kosten. Diese sind fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen, sobald und soweit der Zustand der Mieträume dies nach der allgemeinen Verkehrsauffassung erfordert.“
- „Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses in einem farblichen Zustand zurückzugeben, der dem Geschmack eines weiten Mieterkreises entspricht (neutrale, helle Farbtöne).“
Vermieter-Rechtsschutz: Wenn der Mieter nicht renovieren will
Ist der Mietvertrag eindeutig und Ihr Mieter verbindlich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, weigert sich aber, müssen Sie eventuell vor Gericht ziehen. Mit dem Vermieterrechtsschutz der BavariaDirekt und ÖRAG haben Sie die volle Rückendeckung. Die Versicherung trägt die Anwalts- und Verfahrenskosten, sodass Sie risikolos Ihr gutes Recht einklagen können.
Vermieter-Rechtsschutz: Wenn der Mieter nicht renovieren will
Ist der Mietvertrag eindeutig und Ihr Mieter verbindlich zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, weigert sich aber, müssen Sie eventuell vor Gericht ziehen. Mit dem Vermieterrechtsschutz der BavariaDirekt und ÖRAG haben Sie die volle Rückendeckung. Die Versicherung trägt die Anwalts- und Verfahrenskosten, sodass Sie risikolos Ihr gutes Recht einklagen können.
Was ist die Kleinreparaturklausel?
Während es bei Schönheitsreparaturen um die Optik der Wohnung geht, bezieht sich die Kleinreparaturklausel auf funktionsbeeinträchtigende Defekte. Das kann ein kaputter Wasserhahn sein, ein klemmender Rollladen oder ein beschädigtes Türschloss. Die Kosten für die Reparatur solcher Bagatellschäden kann der Vermieter mit der Kleinreparaturklausel im Mietvertrag auf den Mieter übertragen, obwohl er grundsätzlich für die Instandhaltung der Technik in der Wohnung zuständig ist. Die Klausel muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen:
- Es dürfen nur frei zugängliche Gegenstände betroffen sein, also nicht etwa Leitungen unter Putz oder Wasserrohre in der Wand.
- Es müssen zwei betragsmäßige Begrenzungen für die Kosten im Vertrag stehen: Einzelreparatur (in der Regel bis 100 Euro) und Jahreshöchstgrenze (ca. 6 bis 8 % der Jahreskaltmiete oder ein Fixbetrag von etwa 250 bis 300 Euro).
- Der Mieter darf nur zur Kostenübernahme, aber nicht zu Durchführung oder Beauftragung der Reparatur verpflichtet werden.
Nicht renovierungsbedürftig – was bedeutet das?
Diese Formulierung ist besonders oft ein Streitpunkt zwischen den Vertragsparteien. Was der eine als normale, unerhebliche Gebrauchsspur betrachtet, ist für den anderen schon ein Renovierungsgrund. Gerichte entscheiden deshalb im Zweifel im Einzelfall, haben in vorherigen Urteilen aber bereits klargestellt, dass eine als „nicht renovierungsbedürftig“ bezeichnete Wohnung nicht komplett neu gestrichen sein muss. Kleine Schönheitsmakel sind also möglich, entscheidend ist ein „frischer“ Gesamteindruck. Unsere kleine Tabelle hilft bei der Beurteilung:
| nicht renovierungsbedürftig | renovierungsbedürftig | |
|---|---|---|
| Wandfarbe | hell, gleichmäßig, leichte Schatten | vergilbt, deutliche Farbunterschiede |
| Tapeten | sitzen fest, keine Risse | Ecken lösen sich ab, Risse, abgewetzte Stellen |
| Heizkörper | Lack glänzt, keine Kratzer | Lack ist abgeplatzt, vergilbt oder hat Roststellen |
| Bohrlöcher | einzeln, unauffällig | zahlreich, großflächig ausgebrochene Dübelstellen |
Schönheitsreparaturen bei Auszug
Ob Sie als Mieter beim Auszug Schönheitsreparaturen vornehmen müssen oder nicht, hängt zunächst einmal von zwei Fragen ab:
- Gibt es eine wirksame Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag?
- Ist die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig?
Können Sie auch nur eine davon verneinen, sind Sie nicht zum Renovieren verpflichtet. Sie sollten also bei Beendigung eines Mietverhältnisses zunächst einmal Ihren Mietvertrag prüfen. Enthält dieser starre Fristen, eine strikte Endrenovierungspflicht oder werden unzulässige Schönheitsreparaturen verlangt? Dann ist dies unwirksam und Sie müssen nicht streichen und die Wohnung lediglich besenrein übergeben.
Ist die entsprechende Formulierung jedoch rechtssicher, sollten Sie die Wohnung checken: Sind die Wände sind noch sauber, hell und ohne Löcher bzw. die Tapeten tadellos intakt? Wenn das der Fall ist, brauchen Sie nichts zu tun. Lediglich knallige Wandfarben müssen Sie überstreichen.
Bei Renovierungsbedarf gilt es zunächst, Bohrlöcher fachgerecht mit Gips zu verschließen und die Wände zu streichen bzw. die Tapete zu erneuern. Sehen Sie sich dann die Fensterrahmen, Heizkörper und Türen an und streichen Sie diese bei Bedarf. Am Ende müssen Sie die Wohnung reinigen, also Spinnweben entfernen, groben Schmutz auf Fenster- und Glasflächen beseitigen sowie Küche, Bad und WC putzen.
Schönheitsreparaturen im bestehenden Mietverhältnis
Oft wird an das Thema Schönheitsreparatur nur beim Auszug gedacht, aber auch während der Mietdauer kann es Relevanz haben. Ist nämlich in Ihrem Mietvertrag eine entsprechende rechtssichere Klausel enthalten und die Wohnung in einem renovierungsbedürftigen Zustand, kann der Vermieter von Ihnen Schönheitsreparaturen verlangen. Denn er hat das Recht auf einen Substanzerhalt der Wohnung. Kommen Sie dieser Aufforderung nicht nach, kann er Schadenersatz fordern, Sie abmahnen und Ihnen ggf. kündigen.
Ist umgekehrt der Vermieter für die Schönheitsreparaturen zuständig, weil keine oder eine unwirksame Klausel im Vertrag enthalten und die Wohnung schon beim Einzug renovierungsbedürftig war, gilt: Der Vermieter muss streichen. Da dadurch der Wohnwert steigt, sind aber 50 % der Kosten vom Mieter zu tragen.
Wer übernimmt die Kosten für Schönheitsreparaturen?
Wer die Kosten für Schönheitsreparaturen übernimmt, hängt von den Vereinbarungen im Mietvertrag ab. Gibt es eine wirksame Klausel und besteht tatsächlicher Renovierungsbedarf, gilt:
| Was zahlt der Mieter? | Was zahlt der Vermieter? | |
|---|---|---|
| Malerarbeiten | Tapeten, Farbe und Material für Wände und Decken. | vergilbt, deutliche Farbunterschiede |
| Türen & Fenster | Anstrich der Innentüren sowie der Fenster/Außentüren von innen. | Ecken lösen sich ab, Risse, abgewetzte Stellen |
| Heizung | Lackieren der Heizkörper und der sichtbaren Heizrohre. | Lack ist abgeplatzt, vergilbt oder hat Roststellen |
| Böden | Reinigen/Shampoonieren von Teppichböden; ggf. Streichen von Holzböden. | Abschleifen/Versiegeln von Parkett; Erneuerung verschlissener Bodenbeläge. |
| Vorbereitung | Spachtelmasse und Werkzeug zum Verschließen von Bohrlöchern. | Beseitigung von tiefen Putzschäden oder Rissen im Mauerwerk. |
| Arbeitsleistung | Kosten für den Handwerker oder Zeitaufwand bei Eigenleistung. | Nichts, außer bei Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen. |
Fachmann oder Selbermachen?
Grundsätzlich dürfen Mieter selber renovieren, aber die Arbeit muss ordentlich ausgeführt sein. Der Vermieter kann also keine professionelle Durchführung durch Handwerksbetriebe verlangen. Die meisten Schönheitsreparaturen sind von Laien gut machbar, etwa das Streichen von Wänden sowie Decken und – mit etwas Geduld und Handfertigkeit – auch das Tapezieren.
Das Lackieren von Türen, Fensterrahmen und Heizkörpern ist nicht ganz so profan, denn hier sind Fehler wie Nasen deutlich sichtbar. Der Vermieter kann dann die Abnahme verweigern. Je nach Geschick, ist es eventuell besser einen Fachmann zu beauftragen. Die Kosten lassen sich als haushaltsnahe Dienstleistungen steuerlich absetzen.
Bei Schönheitsreparaturen haben Mieter gute Karten
Dass Mieter beim Auszug immer die Wohnung streichen müssen, ist ein weit verbreiteter Irrtum. Tatsächlich sind entsprechenden Pflichtklauseln in vielen Mietverträgen unwirksam. Und auch bei der Renovierungsbedürftigkeit sehen Vermieter oft einen Bedarf, wo keiner ist. Es lohnt sich also, Vertrag und Wohnung genau zu prüfen, bevor Sie zum Pinsel greifen. Denken Sie auch unbedingt daran, beim Einzug im Übergabeprotokoll den Zustand der Wohnung zu vermerken. Nur so haben Sie später einen Nachweis, falls es zum Streit um Schönheitsreparaturen kommt.
Wann sind Makel Mietsachschäden? Wir klären die Frage. Und in welchen Fällen können Sie bei einem schlechten Zustand der Wohnung die Miete mindern? Lesen Sie außerdem, worauf Mieter und Vermieter bei einer Mieterhöhung achten müssen.
Bildnachweis:
Titelbild: stock.adobe.com/Robert Kneschke, Bild 2: stock.adobe.com/Kwangmoozaa, Bild 3: stock.adobe.com/LEKSTOCK 3D
